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房地產行業洗牌加速 房價不會暴漲

2012-11-26 1214人曾關注此信息
 房地產成為今年市場中表現最為穩定的行業之一。數據顯示,截至本周四,申萬房地產行業以10.4%的漲幅位居23個一級行業榜首。其三季報在一片悲觀預期中出爐,經營性現金流改善明顯,企業利潤兩極分化嚴重等現象引起大家關注。本期,我們邀請中國房產信息集團研究中心研究總監林波以及陽光私募格雷投資總經理張可興為探討地產行業未來趨勢。

  市場升溫 行業分化

  《紅周刊》:年末土地市場有升溫的跡象,原因是什么?

  林波:我們跟蹤監控的15家企業10月份總的拿地金額是383億,環比上漲34%,創去年下半年以來的新高,其中更多的是龍頭企業在大幅拿地。主要原因有兩方面,從供應角度來說,土地市場上半年很冷清,從下半年才出現了明顯的好轉,今年地方政府土地出讓的目標完成得不是很好,所以前兩天國土部也鼓勵加大土地供應力度。按照規定,今年完不成土地供應指標,明年指標會往下砍,所以地方政府在這一兩個月會加大土地供應的力度,很多城市出現了集中的土地拍賣,土地成交量隨之增加。

  另一方面從需求的角度講,今年房企的銷售情況尤其是龍頭企業非常不錯,年初制定的目標10月份很多都已經完成了,現金儲備較充足,企業的信心在增強。但是,很多企業從去年到今年上半年都沒怎么拿地,對于大型龍頭企業來說,需要不斷地補充地塊來完善儲備,滿足長期發展規劃。所以說,供求兩方面都推動土地市場的升溫。

  《紅周刊》:房地產行業三季報顯示凈利潤增速出現嚴重分化,分化也出現在拿地方面,有人說這是行業洗牌的前奏。

  張可興:不是前奏,已經開始了。不僅僅是房地產行業,從商業的角度講,任何一個行業,只有在彎道的時候好超車。只有在房地產調控的時候,競爭力強的房企才能夠收購吞并小企業,這是正常的規律。央企有很強大的背景,像萬科同時擁有幾十個項目,萬科應對調控的策略就是跟很多小房地產開發商合作,這種合作本質上就是一種洗牌,小開發商拿完地就沒錢開發了,資金鏈很緊張,也希望尋求大企業的合作。

  房價不會暴漲 房產稅影響不大

  《紅周刊》:有人預測三季度的庫存達到頂峰之后有下降的趨勢,加上土地供應的減少,明年房價會出現暴漲。

  林波:我們監測的是重點城市庫存數據,10月份十大重點城市中只有北京和成都庫存同比下降,大部分重點城市的庫存是增加的,庫存在以往的三年中處于高位。2011年1月份上海的庫存是600萬平方米,目前是1029萬平方米。說明很多項目賣得一般,更多銷量集中在降價跑量的項目上。總之,從我們市場調研來看,下降的趨勢恐怕不會太明顯,未來一年不排除有新的高峰出現。現在企業的降價幅度不大,未來國家調控不會放松甚至力度再次提升,市場去庫存化不會太順暢。

  從行業的角度上說,即使我們看到去年下半年到今年上半年很多企業沒拿地,也不能判斷明年市場的供應量會下降。龍頭企業大部分手頭上至少有保證開發一兩年的土地。如果市場情況不好企業會暫緩開發進度。現在拿地明年銷售也來得及,從開發進度上來講,行業一般水平是一年到一年半上市交易,龍頭企業快則半年、慢則9個月拿的地就可以上市交易了。今年年末拿的地明年年中就可以銷售了,從這個角度說,不能判斷庫存就走下降趨勢了,價格更不會出現暴漲。

  《紅周刊》:地產業未來發展趨勢如何?

  張可興:以后地產行業特別是住宅類的“量”(新房的銷售)大幅上升的可能性不大了,去年新房的銷售達到了900萬套,未來五到十年銷量不會迅猛增長,但在價格上有空間。

  我覺得房價本身就是要上漲,房屋的成本沒有一項是不漲的,土地、人工、建筑的成本都在漲,土地本身是經濟增長的一個正相關的函數,國家的經濟體在成長和發展,土地價格一定是上升的,而且中國土地資源有限,人口眾多,為了保證糧食基本的安全,土地不可能是大幅的供給。房價基本的上漲是必然的,但不會像2003-2007年翻了很多倍,這種可能性沒有了。正常的增長應該是符合GDP+CPI的合理的增長速度。

  《紅周刊》:近期不斷有房產稅的消息出現,有人認為房產稅將對地產形成負面打擊,也有人放言“房產稅落地之日,即是房價暴漲之時”。

  張可興:大家在提到房產稅時可能忽略了一點,房產稅的稅點高與低是最重要的。像重慶的試點房產稅率為零點幾個點,我覺得對房地產市場整體影響不大,但是房產稅稅率是市價的1%~2%就比較高了,可能會出現大量房屋拋售的問題。從其他國家政策實行的規律來看,房產稅的推出是中性的,不會對房地產市場趨勢性的發展形成很大的改變,像股票市場的股指期貨一樣,是一種穩定器,不會令房產市場暴漲暴跌。第二,從房產稅實施的可能性上來看,房產稅從稅種來說是有問題的,中國的房產稅跟目前70年的產權是有矛盾的,我們在買房的時候已經支付了土地的出讓金,從法律的層面上來講站不住腳。另外,目前的統計系統很不完善,很多福利房都沒有納入系統之內,這樣是不公平的。房產稅實施起來困難很大。

  《紅周刊》:華夏幸福以園區的業務模式取得了成功,目前階段房企眾多的業務模式中更看好哪一種?

  張可興:我們首選住宅開發類,以住宅為主的房地產發展階段還遠遠沒有結束。其次是華僑城的模式,旅游開發帶動銷售,中弘股份、宋城股份也都有旅游地產。相比較而言,華僑城有核心的優勢,比如歡樂谷等連鎖的項目,這些項目每年的利潤和游客數量都在良性增長,而且有一定的壁壘性。商業地產目前有一個問題,純商業地產以租金為主的收入模式前期投入的資金比較大,收益率非常低,就目前的階段以大量的商業地產出租為主要模式的房企增長性比較差。另外,很多新的業務模式,比如華夏幸福,我們發現這種模式比較核心的因素就是以各種概念獲得比較低價的土地,復制性存在很大困難,雖然現在比較成功,但是對其前景比較擔心。時代在變化,三五年之內,以利潤增速來看,選擇住宅類企業,但是十年之后,商業租售可能更好。

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