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王健林:樓市最壞時期已過 放棄調控或前功盡棄

2012-11-16 1612人曾關注此信息

王健林于1988年創立大連萬達集團 ,經過20多年的發展,萬達已形成商業地產、高級酒店、旅游投資、文化產業、連鎖百貨五大產業,企業資產2500億元,年收入1400億元,年納稅200億元。

買房最佳的時期,我看其實就是2011年、2012年。

這時候房價基本上不漲了,略跌。想以后指望房價大跌的理論都在數據上得不到支持,現實當中也沒有可能性。

“既不打死也不過熱”

新京報:你曾預測認為今年的房地產市場會“更困難”,從現在的情況來看,似有點超出你此前的預計。比如說成交量的穩步回升,土地市場再度開閘,標桿房企指標未出現明顯下滑。你如何看待當前房地產市場的這些現象?

王健林:我不認為市場已經好轉。不能僅僅是看大企業的增長指標,還是要看整體。其實市場還是比較困難,只是在這種困難的市場環境中,中小企業的生存空間被擠壓了,大型企業的市場占比反而在提高,基本每次調控都是這樣。

但第三季度同比去年幾乎持平,按照以前來看銷售、開工等每年都是同比兩位數增長,但今年來看這些指標,新拿地新開工同比是減少的。這就意味著明后兩年可能會出現的情況,要么更加困難,要么可能會出現供不應求。因為新開工量持續萎縮,會對后市產生影響,至于是正面還是負面還有待觀察。所以現在不能果斷認為形勢就是好轉了。但從現在執行效果看,房地產企業銷售額可能到今年四季度基本上會和去年持平,可能會略有增長。

新京報:對于2012年的房地產市場走勢,符合你的預期嗎?

王健林:差不多。年中的公司年會我說過,房地產最壞的時期已經過去了。上半年兩會期間我曾經說過,預計房地產市場上半年會困難,下半年會好過一點,整體的走勢應該是前抑后揚,逐步回暖。因為政策釋放也差不多了。這種局面倒可能是決策者和企業經營者都希望看到的,既不打死也不要過熱。這個局面才是正常的,如果這種局面能堅持5年、10年,也許真就是很成功的市場。

恰恰是2009年和2010年不正常,我認為調控不僅沒有把原來的問題解決掉,反而導致了2004年以來房價的暴漲,因為打破了市場供求關系。

另一方面,土地供應閘門的收緊,招拍掛價高者得最直接的后果,正面意義是遏制腐敗、規范市場,但是帶來的負面效應就是推高房價,但如果在2004年嚴格推行8·31大限(所謂8·31大限,指的是2004年3月30日,國土資源部、監察部聯合下發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,規定2004年8月31日后,不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權,國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行)時,就啟動保障房建設,占據市場總套數40%的時候,可能推高價格的效應不會成為社會問題,市場反應不會那么大。但是當時忽略了保障房,所以房價8年來的漲幅,基本上是前20年的總和。現在想通過惡補保障房來壓制商品房價格的矛盾就更明顯一些。

房價既不會大跌也不會暴漲

新京報:年初以來,各級地方接連出現樓市政策的松綁,這種“明緊暗松”現象在近期更加頻繁,但是去投資化大的調控方向沒有改變,因此價格仍然未現大幅度回升。有人稱目前仍是自住需求購房較為合適的窗口期,你怎么看?

王健林:買房最佳的時期,我看其實就是2011年、2012年。這時候房價基本上不漲了,略跌。想以后指望房價大跌的理論都在數據上得不到支持,現實當中也沒有可能性,因為房地產不是單純只看本行業貸款的情況,還有不動產、土地等各方面,如果房地產暴跌將會涉及到整個資產貸款的威脅。房價大降在當前中國基本可以排除可能性。最近,可能包括明年都是置業的好時機。

新京報:業內有人預測明年3月份之后,房價將會出現大面積回彈。你又怎么看?

王健林:也沒有任何可能性。我不同意老任(任志強)提出的房價暴漲論,只看土地供應量和新開工量減少就推斷出明年價格暴漲,這是在火熱年代的數據參考標準;但在調控的環境中,這個參考數據不一定成立。

原因有幾個:第一,政府不會完全放棄對房地產調控,我認為新一屆政府會延續本屆政府對房地產調控的思路;第二,保障房體系未完全建立,數量占比偏少,迫使政府不敢放松調控。現在如果放開,真有可能引起暴漲,調控的目標和計劃也將功虧一簣。

建議更多的調控盡可能多用市場手段來調控,最好少用行政手段。

形成土地財政的路徑依賴是20多年積累的結果,想兩三年把它治理掉不現實。我認為在看得見的10年之內,中國地方政府對土地財政依賴的這一條是無法改變的,只能是逐漸減弱。

計劃是十二五末實現量占比市場總額20%,我認為至少要達到套數占市場三分之一以上的份額,房價才會失去上漲的動力,才能談放開;第三,我覺得現在整個中國城市化還處在高速成長期,終端需求還是非常旺盛的,在這個時候放棄調控可能會前功盡棄。這三個原因決定房價不可能暴漲。

房價、地價遠沒有漲到位

新京報:經濟發展和城市化的推進帶來了地價、房價的雙雙上漲,未來土地市場和樓市的方向如何發展?

王健林:關于地價、房價漲,我個人認為中國的地價和房價還沒有真正漲到位。意思是,地價、房價還沒有真正反映中國土地稀缺的現實。

比如說國土部規定容積率1.0以下不批,我覺得應該是2.0以下不批,現在中國人均用地排在世界100名以外,中國80%的土地是不能用的,和一些發達國家相比差得很遠,中國的土地資源是相當緊缺的,其實類似于韓國、日本的水平。

隨著中國人口增長,對土地的占用還會繼續擴大,這些都毫無疑問。但是在大多數人心目中的感受,土地還是取之不盡用之不竭的,這個思路是錯的。中國的土地價值應該更高,促使大家節約用地、集約用地;當然一下子暴漲也不可行,要逐步采取一些辦法。

少用行政手段調控

新京報:對于樓市的調控又該如何持續?

王健林:關于調控,政府兩只手都干預市場,整體的思路是可以的;但更多的還是應該采用一些經濟的手段。

比方說把限購改為限售,不讓買房實際上是一種歧視和不平等,原來提出進行的戶籍改革本來應該淡化戶籍功能,但在現在看來變得更加重要了。可以學習新加坡或者香港的辦法,在銷售的年限和稅收上加以制約,新房5年之內出讓增收高額稅收。

還有,現在二手房交易特別多,而陰陽合同是普遍存在的,政府為了杜絕這種現象提出成立國有租賃公司也不現實。

應該怎么辦?現在國外的土地房產、土地都有專業的評估機構來進行操作,評估的結果直接承擔法律責任,在國外也很少因為價格發生糾紛。國內的房租漲得這么快就是因為沒有一個評估機構來做這件事,租賃雙方沒有依據標準,只能根據心理感受來談。這些問題的解決都需要有一個合理公正的機構來承擔。

我建議更多的調控盡可能多用市場手段來調控,最好少用行政手段。第二,把我們這些年急需建立的一些制度、隊伍作為調控重點來抓,比如政府應該加快對評估師隊伍的建設。而不能再犯頭痛醫頭腳痛醫腳的老毛病。

改變經濟怪圈

新京報:隨著全球金融危機的蔓延,政府穩增長的壓力逐漸增大,在房地產市場上的集中反映就是地方政府加快土地的供應,新的一年里,宏觀調控和地方財政的關系如何平衡?

王健林:首先,形成土地財政的路徑依賴是20多年積累的結果,想兩三年把它治理掉不現實。

我認為在看得見的10年之內,中國地方政府對土地財政依賴的這一條是無法改變的,只能是逐漸減弱。

比如說隨著經濟的發展,上海土地僅占財政的個位數,廣東深圳土地占比一樣很低,因為替代產業衍生出來了,服務業發展跟上了,財政對于土地的依賴程度就會下降;但在工業化沒有完成、經濟發展水平沒有到達一定程度的時候,想去土地財政化是不可能的,也做不到。

調控以來,很多地方財政出現借支現象,同樣存在債務風險。

對于當前各地政府推出的土地,倒不一定是和穩增長的口號掛鉤,有一部分是和房地產回暖,企業大規模拿地有關系;大部分是由于地方年度供地指標要作廢,收入完不成,直接影響今年預算執行。這么多年國內經濟始終走不出一個怪圈:形勢一好就調控,一調控經濟就下滑,一下滑又放松,放松了再調控。如何走出這樣一個怪圈,研究出新的調控政策,是很考驗功夫的。

明年不具備通脹動力

新京報:你對于明年的經濟形勢有何判斷,通脹壓力是否還會繼續?對于房地產市場會有更集中的體現嗎?

王健林:2013年的通脹已經失去動力了,我估計在2到3之間。我們的通脹主要是輸入性通脹,不是自身的原因。中國生產資料的百分之七十幾,原料大概一半以上,都是來自進口,比如食用油百分之九十幾,肉類一半以上以及鐵礦石都是來自進口。

歐美國家需求都不旺,大宗產品的價格都被壓住了,輸入性通脹風險降低了,國內通脹必然隨之降低。其次,調控依然進行,明年貨幣政策肯定是穩健略緊,在這種狀況下,通脹想重新抬頭不可能。倒是明年的穩增長壓力會很大,因為出口不暢,從廣交會和秋交會上看就很明顯,訂單很少。房地產又被壓住了,不能放。在內外因素多重影響之下,明年不會有通脹壓力。

房地產至少還有15年繁榮期

新京報:你如何看待國內現在的房地產發展進程?

王健林:房地產企業不會永遠是朝陽行業,這是個短暫的行業,一般發達國家房地產行業發展過程是50年到100年,然后逐漸沒落。中國還要15年,因為中國的城市化率遠遠沒有完成。

我覺得中國的城市化率不要和美國的93%,歐洲的80%相比,達到最低70%的目標是比較合理的,目前還相差20%。如果2030年達到15億的人口峰值,按照70%的比例應該有10億多人生活在城市里,現在只有6.9億人生活在城市,還有3億沒完成。所以看得見的15年內,中國的房地產還會朝氣蓬勃進一步發展。中國長期發展的動力在于城鎮化和工業化,這兩化完成,房地產基本進入夕陽行業,最后房地產行業可能從50000到5000家,萬達的提早轉型也是基于提前布局。

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