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購房攻略:買房人緣何不辦房產證?

2012-08-04 1425人曾關注此信息

正當許多買房人因為拿不到房產證而四處奔波,甚至將開發商告上法庭的時候,一些房地產項目卻出現業主不辦理產權證的現象,為什么同樣是產權證的問題,卻有兩種截然不同的態度?近日,記者通過采訪,了解了部分業主不辦產權證的原因以及由此帶來的諸多不良后果。
  
買房人開始不辦產權證
  
  最先向記者反映業主不辦產權證的是北京東三環某項目的財務部負責人。這位姓張的女士介紹,目前,小區有的業主開始不還銀行貸款,而作為業主貸款擔保的開發商卻要為業主向銀行先行償還這些貸款。僅僅幾個月,開發商為此已經墊付了上百萬元。按照常理,買房人買房貸款,擔保方一般是開發商,只有開發商拿到小區的大產權證,業主拿到自己的小產權證,開發商的擔保責任才自此取消。自那時起,業主的產權證抵押到銀行,開發商擔保貸款變成抵押貸款,業主什么時候交清房款,什么時候才能真正領到產權證。如果買房人遇到還款困難,銀行在追討無效的前提下,會向作為擔保人的開發商催款。張女士說,該小區的大產權證已經取得,正在進行小產權的分割工作。但由于小區出現一些情況,有部分業主便拒絕交納貸款,銀行收不到款,國家收不到契稅,房產證難以發放。一方面是不能得罪的業主,一方面是項目堅實后盾的銀行,開發商夾在中間很難平衡。據某商業銀行一位負責人介紹,開發商往往考慮到自己的信譽以及與銀行的長期合作需求,即使業主不還貸款,也會自己墊線把銀行的款還上。再者,即使開發商不替業主還錢,銀行在必要的時候會告到法院,雖然被告是業主,但開發商作為擔保人負有連帶責任,如果業主輸了官司,在公告期60天里,業主缺席的情況下,開發商將面對法院判決。“我們以為我們有產權證在手,業主總要辦產權證吧?但實際的情況是有的業主認為,反正我就是自住,也不上市出售,也不往外出租,有沒有產權證是兩可的事。因此,開發商最后一張‘王牌’也沒有了,我們已經替業主墊付了銀行貸款,反過來再去向業主討還更是難上加難 。“張女士如是說。
  
業主不要產權證的幾個理由
  對于大多數買房人而言,拿到產權證才算是買房行為的真正結束,為什么如此重要的證件現在卻在有些業主眼里不再是香諄諄呢?我們先聽一件抱有不要產權證想法的買房人的說法。“反正任何一個房子的使用權都是幾十年,我覺得大多數買房人要產權可能都有遺留給后代的想法,我認為只要是自住的、不出售的房子,要不要產權無所謂,所以我就買了郊區一處設產權的房子。”以上想法代表了一部分買房人的意見,但只是其中之一。目前在許多正規的商品房小區,照樣有為數不少的買房人對產權證不屑。據了解,部分買房人不愿意辦理產權證真正的目的是不交納契稅。按照國家有關規定,買房人辦理產權證時必須交納一定比例的契稅(面積在120平方米以下的房產交納總房價的2%;面積在120平方米以上部分交納總房價的4%)。另外,開發商由于在開發時遺留下來的信任危機,使一部分買房人對交納任何費用都抱反對態度,這其中除了房款、契稅,還有物業管理費等多項費用。
  
不辦產權證有風險
  其實開發商并不會因為業生不要產權受到重大打擊,因為買房人要交的房款.已經通過擔保貸款到達了開發商手里,即使替業主還幾個月的貸款也不足以對偌大的一個房地產公司帶來直接的影響,而且開發商有足夠的辦法將墊付的錢討回。倒是買房人因為沒有產權證會在今后的居住生活中受到種種掣肘。

  首先,沒有產權證的房產是不能上市出售或者向外出租的。這點也許有很多業主不會在乎,買房自住是絕大多數業主的第一選擇。但買房人應該意識到,現在買的房不一定是最終的選擇,當遇到真正令自己滿意的房產時,現在居住的房產如果不上市或者不出租的話,很可能將成為一種負擔。

  其次,有的開發商巴不得買房人不辦理產權證。這樣的話,房子的產權始終在開發商手里,遇到不良的開發商,將房產進行再次抵押,業主在不知情的情況下,房子又被人利用了一次。真正危險的是,如果一旦開發商破產或者倒閉,銀行會對其進行資產清算和清償債務,業主的房產由于產權仍然在開發商手里,因此這套房產也將作為開發商的產業被清償,這時候開發商已經一無所有,業主即使再有理由也不能從開發商那里得到任何結果。

  再次,沒有產權證,業主居住時如果房產發生意外,業主照樣要賠償。據北京勞賽德律師事務所周勝律師介紹,按照有關規定,房屋的所有權雖沒有發生轉移,但由于業主對房屋進行了占有使用,風險責任轉移權到了業主頭上,因此房屋一旦遇到火災等情況,保險公司的賠償由開發商來領取,但由于業主使用不當造成房屋受損,業主照樣會按照有關規定進行賠償等事宜。周律師說,房屋買賣的變化,是以辦理產權證為標準的,產權證在沒有到達業主手里時,很多東西都是未知數,因此,買房人—定要把辦理產權當成買房中最大的權益薛城二手房 www.xuechengfangchan.com

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